다가구주택 전세계약 전, 선순위 보증금을 확인하는 방법

다가구주택은 여러 세대가 살아도 건물 전체가 하나의 등기부로 관리되는 경우가 많습니다. 다른 세입자의 보증금과 근저당권이 내 보증금보다 먼저 변제될 수 있으므로, 계약 전 건물 단위로 권리관계를 확인해야 합니다.

다가구인지 다세대인지 먼저 구분하기

건축물대장에서 주택의 종류와 위반건축물 표시를 확인하고, 등기부등본에서는 소유자와 근저당권·압류 등 권리를 살핍니다. 다가구주택은 각 호실이 별도로 등기되지 않는 구조라면 내 호실의 등기부만 따로 확인할 수 없습니다. 반면 다세대주택은 호실별 구분등기가 가능한 공동주택입니다. 건축물대장과 등기부의 주소·면적·소유자 정보가 서로 맞는지도 대조하세요.

다른 세입자의 보증금도 확인하기

임대인에게 해당 건물의 기존 임대차 보증금과 입주 현황을 확인하고, 확정일자 부여 현황이나 임대인의 세금 체납 여부도 살펴보는 것이 좋습니다. 예비 임차인의 열람에는 법령상 동의 등 요건이 적용될 수 있으므로 계약 전에 임대인과 확인 절차를 정하세요. 선순위 보증금과 담보권을 고려해도 보증금 회수가 어려워 보인다면 계약을 서두르지 않는 편이 안전합니다. 전입신고와 확정일자는 계약 후 지체하지 말고 갖춰야 합니다.

자주 묻는 질문

등기부에 근저당이 없으면 안전한가요?

그것만으로는 부족합니다. 다가구주택은 등기부에 나타나지 않는 다른 세입자의 보증금도 반환 재원에 영향을 줄 수 있습니다.

건축물대장에 위반건축물 표시가 있으면 계약할 수 없나요?

표시만으로 계약이 자동으로 금지되는 것은 아닙니다. 다만 실제 사용 공간이 공부와 다른지, 보증금 보호나 대출에 문제가 생길 수 있는지 확인한 뒤 판단해야 합니다.